Раздел квартиры в ипотеке при разводе все способы

Поскольку квартира, вероятно, является наиболее дорогостоящим имуществом, имеющимся у супругов, именно она и будет самым спорным активом при расторжении брака. Обычно при разводе у граждан не возникает каких-либо сложностей при определении судьбы совместно нажитого имущества, так как оно делится посредством письменного соглашения или же в судебном порядке. Однако многие молодожены после свадьбы спешат приобрести собственную квартиру, чтобы быстрее съехать от родителей или из съемного жилья, и делают это, как правило, посредством оформления ипотечного займа. Именно в таких случаях и возникают вопросы о том, как делится квартира в ипотеке при разводе и долговые обязательства перед банком. Попробуем разобраться, как это происходит на практике.

Способы деления ипотечной квартиры при разводе

Согласно отечественному законодательству, а именно ст. 256 ГК РФ, имущество, которое было приобретено супругами после регистрации отношений, будет являться их общей собственностью, что также отмечено в ст. 33 СК РФ. Следовательно, если объект недвижимости был куплен в брачный период, даже с использованием заемных средств, он будет являться совместной собственностью мужа и жены.

Так как в силу ст. 39 СК РФ доли супругов в общем имуществе являются равными, то и квартира, приобретенная на банковские средства, должна делиться пополам. Указанные общие правила раздела квартиры, будут применяться только в том случае, если брачным контрактом не оговорены иные условия и недвижимость была куплена исключительно в период брака, а не во время обыкновенного сожительства.

Если лицом была приобретена квартира в ипотеку до брака, иначе говоря, в период сожительства, то и делиться она не будет. Единоличным собственником такой квартиры, и должником перед банком является то лицо, которое заключило ипотечный договор.

Варианты раздела имущества установлены в ст. 38 и ст. 39 СК РФ. Согласно положениям указанных правовых норм, супруги при разводе могут прибегнуть к двум способам, а именно:

1. заключить соглашение о разделе жилплощади,

2. направить в иск, чтобы решить вопрос в судебном порядке.

Соглашение, предусматривающее порядок раздела общего имущества, в том числе и ипотечной квартиры, допускается оформлять как непосредственно в брачный период, так и уже после того, как состоялся развод. Указанный документ всегда составляется в письменном виде, кроме того, заинтересованным лицам придется удостоверить его у нотариуса, иначе он будет являться ничтожным, то есть фактически никаких юридических последствий его подписание не повлечет.

Образец соглашения о разделе имущества можно скачать здесь

При втором варианте, доли каждого из владельцев определяются по решению суда, который, в свою очередь, руководствуется ст. 39 СК РФ. То есть, доли супругов будут признаны одинаковыми при отсутствии брачного контракта. В исключительных случаях суд при вынесении решения отступает от принципа равенства долей.

Например, это может произойти, когда затрагиваются интересы несовершеннолетних детей. Так, разделить квартиру, если есть ребенок можно в иных соотношениях, суд нередко присуждает большую долю жилплощади тому, у кого остаются иждивенцы, следовательно, доля второй стороны может быть существенно уменьшена.

Кроме того, суд вправе защитить интересы одного из супругов, в том случае, если второй не работал и, соответственно, не приносил какой-либо доход по неуважительным причинам или же вовсе использовал жилье в ущерб семейным интересам.

В том случае, если после вступления в брак, супруг заемщика переводил личные средства в погашение кредита, то он вправе потребовать возврат части вложенных средств, а также он не должен будет исполнять долговые обязательства перед финансовым учреждением.

Как разделить ипотечные обязательства

После развода делятся не только приобретения, но и долговые обязательства, то есть заемные средства, взятые у банка на покупку собственного жилья. При этом долги делятся пополам, также как и совместное имущество. На практике разделить долговые обязательства зачастую достаточно сложно, потому как помимо интересов супругов, здесь существует и заинтересованность банка, одобрившего и выдавшего ипотечный кредит.

Это связано с тем, что квартира, на приобретение которой оформлялся кредит, до его выплаты находится в залоге у банка.

Следует отметить, что банк не всегда может быть согласен с теми условиями, которые стороны определили в соглашении или с тем решением, который вынес суд. Отсюда следует, что любые операции с ипотечной квартирой целесообразны только с непосредственного согласия залогодержателя, поэтому супруги должны уведомить организацию о своих планах.

Более того, в некоторых кредитных договорах прямо предусмотрена обязанность сообщать в банк информацию о смене разводе, рождении детей, переезде. Рассмотрим способы, позволяющие осуществить раздел имущества, которые может одобрить кредитное учреждение.

• Разделение долговых обязательств.

В том случае, если банк согласится с судебным решением о разделении ипотечной квартиры или же с соглашением, установит платежеспособность каждой из сторон, тогда в кредитный договор вносятся изменения, согласно которым солидарная ответственность супругов, то есть заемщика и созаемщика, заменяется долевой. То есть каждый из них с этого момента должен будет исполнять исключительно свою часть долговых обязательств.

Важно, что однокомнатная ипотечная квартира разделу не подлежит, это вытекает из ст. 5 ФЗ «Об ипотеке», согласно которому, доли могут быть выделены только в натуре, что возможно только в отношении многокомнатной квартиры.

• Отказ одной из сторон от квартиры в пользу другой, посредством переуступки ипотечного займа.

Данный способ сводится к тому, что кредитный договор переоформляется на одного из супругов, который после погашения долга становится полноправным собственником объекта недвижимости, так как вторая сторона, освобожденная от исполнения долговых обязательств, соответственно, лишается каких-либо прав на квартиру. Как и в предыдущем случае, согласие банка можно получить лишь в том случае, если лицо, принимающее на себя обязательства по единоличной оплате ипотечного займа, является платежеспособным.

• Продажа квартиры и разделение прибыли.

Одним из наиболее популярных способов решения ипотечного вопроса является продажа квартиры и погашение банковского займа с вырученных средств, а также дальнейшее разделение оставшейся суммы.

Как правило, к данному варианту прибегают те супруги, которые после развода не могут позволить себе самостоятельно вносить ипотечные платежи или же в случае отказа банка от переоформления ипотеки на одну из сторон.

Данный вариант помимо видимых плюсов, которые выражаются в том, что супругам не придется жить под одной крышей и выплачивать долговые обязательства, имеет существенные минусы. Прежде всего, это сложность поиска покупателя на квартиру, которая находится под банковским обременением, а также более низкая цена на такое имущество. В данном случае, покупатель должен будет внести денежную сумму на банковский счет для погашения ипотечного кредита, после чего с объекта недвижимости будет снято залоговое обременение.

• Досрочная выплата займа.

К этому варианту супруги прибегают достаточно редко, что объясняется необходимостью наличия крупной суммы денежных средств. Как правило, чтобы до окончания срока погасить ипотеку супруги вынуждены продать более дорогостоящее имущество или же обратиться в другое финансовое учреждение для получения еще одного кредита. Следует отметить, что банк, согласно условиям договора, вправе потребовать у созаемщиков досрочного погашения взятого займа.

Если супруг военнослужащий

Как делить квартиру в ипотеке после развода, если участником сделки являлся военнослужащий? В данном случае, перечисленные выше способы разделения жилплощади и долговых обязательств не действуют. Раздел военной ипотеки происходит в ином порядке, это связано с тем, что заемные средства выплачивается за счет средств Министерства обороны РФ, а не из кармана супругов.

Если военная ипотека заключается исключительно с военнослужащим, то, соответственно, его супруг не несет какой-либо ответственности за не исполнение кредитных условий. Кроме того, такое жилье будет находиться в залоге не у банка, а у Министерства обороны РФ, до полного погашения займа.

После выплаты ипотеки именно супруг-военнослужащий становится единоличным собственником квартиры, соответственно, такое жилье на практике при разводе пополам не делится, так как не относится к общей собственности. В том случае, если ипотечный кредит не выплачен, то его переоформление в связи с разводом не допускается.

В некоторых случаях второй супруг, который не является военнослужащим, может в судебном порядке добиться если не раздела жилплощади, то хотя бы частичной компенсации. Такие требования можно заявить, если покупка квартиры происходила не исключительно на ипотечные средства, размер которых ограничен, а с использованием совместно нажитых средств или личного капитала супруга.

Таким образом, чтобы поделить квартиру, взятую в ипотеку и сами долговые обязательства, следует, прежде всего, уведомить банк об изменении семейного статуса. Обычно кредитная организация сама предлагает варианты возможного решения ипотечного вопроса. В любом случае, для того, чтобы осуществить любую сделку, объектом которой является ипотечная квартира, необходимо получить согласие банка.

Видео:

(Пока оценок нет)

Загрузка...